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《民法典视野下--物业费催收与物业保盘护盘》 课程大纲 第一部分：物业费催正常渠道外的疑难杂症处置 一、新经济形势对物企运营的影响 1、碧桂园服务成立《欠款追讨委员会》，你怎么看？ 2、大家平常是不是这样催收物业费的--电话、短信、上门、发单、律师函、起诉等；对20%的疑难杂症效果不明显--吃掉物业经营利润！ 3、面对新形势，物业人的四个认清 （1）首先认清物业所在的整个产业链条； （2）其次认清：物企接管项目提供服务的目的是什么； （3）第三认清：物业经理人的核心价值是什么（你的老板请你来的目的是什么）？ （4）第四认清：物业行业的本质是依托服务的利益交换和人性博弈； 4、业主五个缴费习惯分析 5、物业服务及多种经营对业主缴费意愿的影响 6、新经济形势对中小物企的七大影响及五个不利因素 二、中小物企催费工作的战略思考及欠费产生的八大原因深度剖析 1、现实情况及局面 2、组织催费工作的六个意义和目的： 3、欠费产生的两大客观现实环境--业主端 4、业主欠费的六大心理分析 5、欠费产生的八大类原因解析 三、催费活动的组织及博弈要点 1、组织催费工作的三大战术思想：收的是费；催的是人；因人施策 2、都催什么费？弄清楚目标再出击 4、催费是谁的事儿？ 5、确立坚强的领导核心和骨干层、成立专项工作小组 6、第一管理人及财务负责人责权 7、广泛动员和事前培训 8、完善方案、明确权责、任务 9、凝聚士气、增强信心； 10、外联先动、营造气氛； 11、后勤保障、财法跟上； 四、催费实践中疑难杂症的处理 1、常见欠费产生及催收的的四部曲 2、一般催收疑难杂症的方法：物业催费方法九阳神功应用（对事不对人：提醒在前、先礼后兵） 3、疑难欠费催收的五点疗法 4、知己知彼、百战不殆：借鉴传统国学思想推进催费工作 5、连续进攻、以快克慢、以猛制拖 6、二八定律启示、用好关键业主的带动作用 7、射人先射马：搞定关键魂人物、引导一个群体； 8、善导演会唱戏、创造或巧用各类机会拿下关键人的四个场景 9、海底捞针、找到失联者 10、化敌为友促催费的六个方法（不一定咱帮忙、争取其不坏咱的事儿） 11、逆向思维、参透背景、攻其要害，常见六类身份欠费者的实战方法 （1）单位公职人员、国企人员（2)私企管理层；私企员工；（3)企业经营者；（4)小商贩；（5)业委会；（6)乡镇进城人员；......? 12、移花接木、转换概念、跳出困局的三大思维方式 13、打破传统、变被动为主动的三个路数： 14、欲擒故纵博同情：会哭 15、借力、借势引导或引入外部变量、打破均势或僵局； 16、反其道而行之、平和汤中加作料两个策略 17、加重代价先抑后扬：物业催费函并明确违约金 18、律师电话催费的三点注意事项 19、事出有因、适度补贴（小利诱之：保密） 20、纠结繁杂、快刀斩乱麻。 21发出律师函的灵魂六问 第二部分：物业保盘实战策略及战术解析 一、战局解析--物业保盘是个什么梗？ 1、物业保盘是怎么来的？ 2、物业项目现场常见五大势力解析 1）开发商、物业企业和物业经理人； 2）业主们（人民群众）和业主大会；业主中能人和强人； 3）业委会、监事会及其影子； 4）市政相关各部门；街道及社区； 5）物业同行竞争者...... 3、教员教导我们：弄清谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，这是物业保盘的首要问题！ 4、物业丢盘五大原因分析--利益和人性在规则外衣下的博弈 （1）现场原因（2）企业原因：（3）甲方原因： （4）同行撬盘：（5）其他原因； 5、物业行业三大定盘收--就物业实践而言、从谁手里丢的盘？ （1）多业权业主大会（业委会）；（2）《物管会》等其他机构; （3）单业权甲方决策者; 6、业主大会和业主委员会解析--弄懂物业游戏的底层逻辑 （1）业主大会和业主委员会的法律定义 （2）讨论：结合物业实践，关于业委会和业主大会的表述，你认同哪个？ A 执行机构; B 决策机构; C 操控者; 7、丢盘通常过程的关键点分析--掌握作战过程要点 业委会是如何成立并更换物业的？ ★大前提：组织开展首次业主大会（争取人民群众）； 8、攻守兼备，树立物业保（丢）盘常态化心态； 9、社区政治与物业服务权的激烈角逐 1）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质 2）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质：社区物业须关注的四个保命百分比率 3）、从保盘专业的角度来分析，揭秘社区群众运动的治理关键法门：舆论交锋与物业“保盘”的神秘绝技 4）掌控舆论氛围与探索线下博弈之道--舆论斗法之“降龙十巴掌” 5）线下力量的博弈诀窍；厘清关键法律问题与利益关系； 6）、职业撬盘手、专业物闹的三大手段解析： 二、战例解析--物业项目保盘案例分享 1、讨论：关于物业保盘，你认同下面哪个说法？ 1）物业保盘是一项专业性很强的技术活儿！ 2）物业保盘是一场综合性高烈度的利益博弈活动； 2、保盘三大思路讨论 1）讨论：找律师和业委会更换物业的官司打赢了，临时保住盘了，就是胜利者了吗？ 2）保住盘只是起点？长期考量融合各方势力谋发展--与业主大会合作还是对抗？ 3）三大法宝和三大作风在物业行业的运用； 3、具体物业项目保盘案例分享--15个实战战法解析 （1）围点打援； （2）主动担当、垫资续命； （3）主动出击、以攻代守； （4）分而治之，对抗制衡； （5）党建引领、群众路线、还政于民、灭其希望； （6）趁（纵）火打劫； （7）李代桃僵断其后路； （8）分化扶持，形成制衡对抗； （9）釜底抽薪； （10）围魏救赵； （11）苦肉计； （12）迂回包抄； （13）彻底固盘--降维打击--业主股份制； （14）引发内战、转移对方力量； （15）布雷埋钉；1）人钉；2）事钉；3）程序钉等； 三、业委会项目保盘风险防控之道 1、业委会法律定义及业主委员会项目运行的“四个核心点”解析 1）业委会 2）政府主管部门 3）广大业主圈层 4)异见圈层：监事会等 2、业主委员会形成发展全周期解读 1)业主委员会发展的全生命周期解析 2)业主委员会发展的全生命周期--发展各阶段解析：关键节点应对措施 3)业主委员会关键风险节点应对措施--筹备组 4）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会选举及业主大会召开 5）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会换届(罢免） 6）案例分享：业委会更换物业服务人失败
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