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基础设施不动产公募REITs操作与融资 课程背景： 十四五期间城镇化进程速度的减慢对于建筑施工 行业所带来的最直接挑战就是市场规模的收缩。基础设施 行业受宏观政策影响较大，因此央行、财政部、发改委和金融机构政策对于建筑施工 行业投资具有重要指导行作用。随着地方政府违规举债和地方政府隐性债务的风险防控和监管趋严，以政府为主导的基础设施建设项目投资动力不足且收益有限，基础设施项目亟待需要找出一条从投资、融资、建设、运营到退出的一条符合新时代特征的模式，基础设施不动产公募REITs可以有效盘活存量基础设施 资产，降低政府及国有企业负债水平，同时又能盘活存量 资产，提高企业投资基础设施项目的积极性，为基础设施项目 投融资开辟了一条新路，让原本笨重的基础设施项目成为资本市场青睐的金融 资产。本课程将从基础设施不动产公募RETIs发行的背景、意义、产品结构、产品特征、应用领域、 行业现状、RETIs扩募、难点挑战进行全流程解读。 课程时间：1天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、政府城投企业、政府财政发改部门 课程方式：实战讲授+案例分析 课程收益： 掌握不动产公募RETIs的总体趋势 掌握不动产公募RETIs在国家、地方政府、企业三个层面的作用 掌握不动产公募RETIs的产品特征、产品结构、产品功能 掌握不动产公募RETIs的业务参与机构、 行政监管、自律管理规则体系 掌握不动产公募RETIs项目遴选分类、遴选要求、审核关注点、治理机制 掌握不动产公募RETIs扩募的意义及近期热点 课程大纲 第一讲 公募RETIs产品结构及参与方 1. 城镇化进程过半市场增量趋缓 3. 双循环背景下新兴建筑施工领域崛起 6. 基础设施传统投资模式导致的隐债及高负债 二、 国办19号文国务院层面支持基础设施REITs 1. 十四五规划纲要推动基础社会不动产投资信托 基金健康发展 2. 国务院办公厅《国务院办公提关于进一步盘活存量 资产扩大有效投资的意见》 a) 明确支持公募RETIs发展 b) 加大公募REITs落地政策支持力度 c) 确保基础设施文件运营 d) 鼓励回收资金增加有效投资 e) 进一步建立公募REITs制度 三、 REITs产品结构及参与方 1. REITs的定义 4. 运营管理机构 5. 投资者 c) 财务顾问 四、 REITs的规则体系 a) 中国证监会 b) 国家发改委 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托 基金（RETIs）试点工作的通知》 《关于推进基础设施不动产投资信托 基金（RETIs）试点相关工作的通知》 《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托 基金 (REITs)有关工作的通知》 2. 自律管理 a) 上海证券交易所、深圳证券交易所 b) 中国结算 《公开募集基础设施证券投资 基金登机结算业务实施细则》 c) 中国证券业协会 《公开募集基础设施证券投资 基金网下投资者管理细则》 五、 多层次的REITs市场 2. 公募REITs 3. 扩募机制 六、 REITs市场发展的阶段性特征 1. 中央部委积极支持国办发【2022】19号文 2. 地方综合推动机制 3. 常态化发行机制 4. REITs试点相关情况历程 a) 央企落地、保障房落地、覆盖领域广 第二讲 REITs项目审核关注点 一、 业务参与机构 1. 原始权益人所有权及经营权确认 2. 运营管理人运营能力 3. 中介机构符合要求 二、 基础设施项目 1. 权属清晰 2. 竣工验收 四、 治理机制 1. 权责划分 2. 关联交易及同业竞争 3. 杠杆融资安排 4. 收费模式 五、 财务会计 2. 历史财务信息披露 一、 收费公路 a) 高速公路投资额1.15 万元；里程14.96万公里 3. 关注的重点事项 a) 路网规划与新建项目交通流量转移 c) 特许经营权的内涵及其转让限制 d) 特许经营协议的排他性约定 e) 服务区的物业和土地的合规性 f) 特许经营剩余年限与内部收益率 案例解读：中国交建高速公路公募REITs项目产品结构及要素 b) 资金投入到，回报周期长 3. 关注的重点事项 a) 明确提出鼓动国家战略性新兴 产业集群、高科技 产业园区、特色 产业园区等开展试点 b) 用地性质：非商业用地、非住宅用地 d) 士地规划条件限制：士地出让 合同中的规划条件是否设定“准入 产业限制” e) 租金标准及补贴：是否存在租金指导价，是否涉及相关补贴及依据 f) 划拨地问题：是否涉及划拨地及缴纳土地出让金 案例解读：张江光大园区REITs 3. 关注的重点事项 a) 物流园区类型：货运枢纽型、商贸服务型、 生产服务型、口岸服务型、综合服务型等 d) 土地使用权权属及其转让限制 第四讲 REITs产品的实际作用与前景分析 一、 REITs产品发挥的实际作用-国家层面 1. 国家战略有利于推动重大战略实施 二、 REITS产品发挥的实际作用-地方政府层面 三、 REITS产品发挥的实际作用-企业层面 4. 促进国有企业深化改革
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