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课纲16： 以物抵债处置不良十个方面160个问题及对策 －－－匹配94个经典案例 课程背景：清收处置不良贷款，部分借款企业和担保企业没有现金还款，依法拍卖财产不能变现，清收不良只能接收抵债资产，接收、管理、处置抵债资产的方法、技巧是非常重要的，重点交流解决以物抵债清收不良六大难点痛点：第一、确定抵债是处置不良最佳方案依据；第二、抵押物不抵债，现金收不良六个招法，重要观点和实操；第三、非抵押物及时抵债依据和操作方法；第四、确保抵债价不高、不找差价；第五、确定拍卖抵债资产底价五个方法和变现七个渠道；第六、尽可能减免抵债资产税费；尽可能不协议抵债，六大理由和依据；依法合规接收管理和处置抵债资产，经得起历史检验，94个经典案例，实战操作。 程时间：1天 课程对象：银行和金融资产公司清收保全人员、部门负责人、分行授信管理人员。 第一章 协议以物抵债12个问题及对策 一、同时具备七个条件：可协议抵债 二、下列10种财产：不得抵债 三、可以抵债的财产：八大种类 四、协议抵债：八个操作流程 五、协议抵债注意：16个事项，操作策略 六、银行协议以物抵债：必须立即办理更名过户 案例1：协议以住房抵债解他项未更名：抵债住房丢失 案例2：协议以商用房抵债未过户虽占有：抵债商用房丢失 七、民法典解释：以物抵债未更名，没有优先权 八、民法典解释认定以物抵债协议：成立的标准 案例3：抵债协议生效是否以债权人得抵债物的权属为要件 九、清收不良，签订以物抵债协议：不交付抵债物怎么办 十、民法典解释未履行以物抵债协议：可选择履行原贷款 案例4：以物抵债协议：不必然导致原债务的消灭 案例5：签订合法有效的，抵债协议标准 案例6：抵债财产未更名，仍属债务人破产财产 十一、银行行使选择权的前提：先履行催告义务 十二、银行处置不良六个原因：尽可能不协议抵债 第二章 法院裁定以物抵债63个问题及对策 第一节 非抵押物裁定抵债40个问题及对策 一、法院裁定以物抵债第一个优势：抵债有效，避免被撤销 二、法院裁定以物抵债第二个优势：物权变更效力，对抗第三人 三、法院裁定以物抵债第三个优势：减免相关税费 四、法院裁定以物抵债：相关法律依据 五、网络司法拍卖：银行三次抵债机会 六、同时具备四个条件：非抵押物可同意法院裁定以物抵债 七、非抵押物法院裁定以物抵债：注意六个事项 八、拍卖财产：两次降价都到位 九、拍卖两次降价最多44%：是怎么计算的 十、法院裁定以物抵债：六个操作流程 案例7：法院裁定以物抵债，成功变现收回不良702万元 十一、被执行个人有多个债权人，不能裁定给首封人案例8 十二、法院调解书确认的以物抵债：不能对抗第三人 十三、法院调解以物抵债：必须立即更名过户 案例9：法院调解以房抵债未更名：其他法院仍可执行 十四、以物抵债和解：法院不得依该协议作以物抵债裁定 案例10：当事人请求对以物抵债协议确认：法院不应准许 十五、法院裁定以物抵债未更名：再抵押、被查封的效力 案例11：法院裁定房屋抵债未过户：企业再抵押无效 案例12：法院裁定房抵债未更名被查封不影响抵债效力 十六、裁定以物抵债后解封：又被另案查封，救济方案 十七、民法典解释：发生物权变动法律文书包括哪些 十八、以物抵债三种形式：操作要点 案例13：动产抵债，须完成交付 十九、法院裁定以物抵债：能不能先找差价 二十、避免法院裁定以物抵债价过高或找差价：五个对策 二十一、抵债前审核抵债的房屋是否：欠建设工程款 案例14：银行接抵债资产找差价，又新增工程款再找差价 案例15：以物抵债裁定，损害工程款优先受偿权应予撤销 案例16：以物抵债裁定后，判决工程价款仍优先以物抵债 21.1、审核是否欠工程款：五个方法 21.2、工程款优先银行抵押权受偿：三个条件 21.3、工程款仅本金优先受偿 21.4、主张抵债房工程款优先受偿：银行重点审核四项内容 21.5、优先受偿主体仅限：与发包人订立工程合同的承包人 案例17：工程款不具备优先权，银行可行使撤销权 案例18：工程价款不能对抵押的土地优受偿 案例19：承包人出假工程款收款证明，工程款没优先受偿权 二十二、抵债前审核是否：拖欠土地出让金和房屋税款 案例20：税务局能否在执行程序中主张税款优先权？ 二十三、被执行人没其他财产可执行：非抵押物须及时抵债 23.1、非抵押物抵债：具备八个条件 23.2、如果不同意抵债：没有可执行的财产 23.3、拍变第25条：不抵债、解封、退还 23.4、掌握好抵债时机：银行三次抵债机会 23.5、以物抵债：策略 案例21：首封不抵债解封，轮候可直按保留价裁定抵债 案例22：债权人不同意抵债，法院裁定给其他债权人抵债 案例23：一拍流拍、二拍流拍都可以抵债 案例24：超期以后，法院裁定抵债无效 案例25：优先权法院未经首封法院移送，裁定抵债是否合法？ 二十四、向法院申请抵债须在，最后流拍67天内 案例26 24.1、以物抵债：策略 二十五、被执行人是法人，多个债权人申请以物抵债时顺序 二十六、被执行个人财产不足偿付全部，不能裁定首封抵债 26.1、被执行人个人财产，申请参与分配 26.2、参与分配：11个渠道查找被执行人正在执行的财产 26.3、执行中参与分配：同时具备五个条件 26.4、房屋变现：参与分配截止案款发放前一日 案例27 案例28：被执行财产以物抵债，认定申请参与分配截止时点？ 26.5、变现款扣除上述费用后：按以下顺序依次分配 二十七、法院裁定以物抵债，能不能直接裁定给案外人 案例29：直接裁定以物抵债清收不良贷款给银行的启示 二十八、法院裁定以物抵债价，扣除执行费和评估费案例30 二十九、抵债财产未更名，仍属债务人破产财产 案例31 三十、抵债裁定和破产受理同一天：撤销抵债裁定案例32 案例31：以物抵债裁定日，法院受理破产，抵债是否有效 案例34：以物抵债裁定送达，抵债裁定生效 案例35：裁定以物抵债未送达，抵债无效 仍属破除财产 三十一、以金融租赁公司股权抵债须符合相关条件 案例36 三十二、先查封房屋效力及于：对应土地使用权 案例37 三十三、非消费者以抵押的住房抵债：不能排除抵押权执行 三十四、重点甄别债务人转移财产：虚假以物抵债七种情形 三十五、五种情形之一：认定以物抵债虚假诉讼 三十六、错误以物抵债裁定：执行复议程序、执异之诉救济 三十七、以物抵债裁定：与腾房通知书一并送达 三十八、抵债裁定损害查封顺位在先债权人益：撤销案例38 案例39：仲裁房屋抵债虽未更名，仍不属破产财产 案例40：裁定以物抵债执行程序终结，无权提执异之诉 三十九、法院裁定房屋抵债：办理过户提交五个手续 四十、非抵押物及时抵债：须能查找到非抵押物 第二节 抵押物尽可能拍卖变现，慎抵债23个问题对策 一、银行贷出去现金：尽可能收回现金 二、抵押物：拍卖不能变现四大原因 案例41：2024年全国法拍房屋情况 三、抵押物拍卖变现：六个有效方 （一）最关键抵押物或查封物：评估价客观公正 3.1、法院委托评估抵押物价高：五个危害 3.2、法院确定处置财产参考价：七个规定 案例42：评估报告价值异议，未交行业协会撤销评估 3.3、五种情形：5日内及时提出书面异议 案例43：摇号确评估机构，不能撤销 案例44：未通知被执行人选评估机构，不能重新评估 案例45：被执行人不能以估价过低要求重新评估 案例46：以评程违法、成交价低，销评拍不支持 案例47：贷时抵押物评估价高，影响法院评估价和变现 案例48：定向询价确定房产参考价，不能提异议 （二）如果评估价高：5日内提出书面异议 （三）两次拍卖：降价幅度都到位 案例49：最高法院最新判例支持，首次拍卖降价30% （四）多渠道：发布和宣传拍卖公告 （五）E拍贷法拍贷协调帮助竞买人：解决竞买资金问题 （六）抵押物流拍：再次启动评估拍卖程序 四、抵押物流拍不抵债：现金收回不良贷款，六个重要观点 五、抵押物流拍不抵债，不否丧失优先权法律依据 案例51：抵押权人不抵债，不丧失优先受偿权 六、抵押权人不同意抵债，法院无权裁定给其他债权人案例52 案例53：抵押权人不同意抵债：法院把抵押物裁给普通债权人 七、银行不同意抵债，法院无权裁硬裁定给银行抵债 案例54 八、最后一次拍卖财产流拍不同意抵债：是否可继续查封 8.1、主要省院执行意见 九、抵押物流拍银行不同意抵债：银行两种救济措施 9.1、抵押物流拍银行不同意抵债：银行第一种救济措施 9.2、抵押物流拍银行不同意抵债：银行第二种救济措施 案例55：抵押物流拍不抵债，通过租金收回不良贷款 案例56：流拍不抵债，可重启评估拍卖程序 案例57：拍卖财产流拍不解封，可启动新的一轮评拍 案例58：超期裁抵债无效，可启动新的一轮评拍 十、担心抵押物再次评估拍卖变现：不足偿还全部贷款本息 十一、抵押物流拍不抵债：可拍卖债务人其他财产 案例59 十二、财产流拍后：第三人可以按照流拍价购买 十三、被执行人是否可自行变卖财产：法律依据四个条件 十四、确保已有抵押物不丢失：变现收不良，审慎抵债 十五、抵押物是赃款购置：符合五个条件，银行仍优先受偿 案60：抵押物是赃款购置，银行仍优先受偿 十六、抵押财产担保范围：以抵押登记记载为准 十七、虚假租赁对抗：银行实现抵押权、对抗抵债资产 17.1、假租两种方法：解决虚假出租对抵债资产10种办法 案例61：租赁在抵押登记之前可带租拍卖 案例62：承租人以未接拍卖承租物，主张撤销拍卖不支持 十八、抵押土地被认定闲置：强制收回风险及措施 18.1、最高法院第一巡回法庭疑难问题的意见：第27条 案例63：抵押土地未达到“三通一平”未开发，不能收回 十九、银行同意抵押物流拍抵债：六个条件 二十、拟抵债的抵押物：尽调相关内容 20.1、抵押物房屋和土地抵债前：尽调12个内容 20.2、依法清收追踪：抵押物八项内容 二十一、被告不得以轮候查封提出超标的 案例64 二十二、最高法院：轮候查封效力的通知 二十三、法院裁定抵债：必须合议审批 第三章 抵债资产腾退胶己人6个问题及对策 一、最高法院规范网络司法拍卖：法院必须负责腾退交付 二、强制执行腾房：五个方法 案例65：裁定以房抵债，承租人不腾房，采取停电停水 三、新民诉法257条：强制迁出房屋的规定 四、抵债两个重点：裁定给债权人，15日内移交占有或强执 五、裁定抵债房屋：第三人主张承租权拒搬离，法定程序方法 5.1、租赁权优先法院裁定抵债权利：同时具备四个条件 5.2、承租方须举证：租赁关系真实性 5.3、承租人主张非抵押物租赁权排除执行：提供5个证据 5.4、银行配合法院审核：租赁能否对抗抵债权利10种方法 案例66：转款未写明租金，不能优先银行抵押权 案例67：租赁权对抗抵押权，以设立占有为标准 六、法院执行腾房：七个操作流程 6.1、失踪，房屋腾空过程中清理出的物品，如何处置？ 案例68：裁定抵债调查过户腾退，才能决定是否终结执行 第四章 以物抵债税费10个问题及对策 一、流拍后，申请执行人申请以物抵债，税费如何承担？ 二、最高法院：规范网络司法拍卖税费问题的通知 2.1、司法拍卖房屋：各方承担的税费种类和税率 三、找不到被执行人，拍卖房屋：被执行人应缴税费怎么办 四、银行接收、持有、处置抵债资产税费种类和税率 五、处置抵债资产：35号公告减免税费规定 六、35号公告之前处置抵债资产：已交税费可减免抵扣 七、35号公告未给土地增值税减免 案例69：处置抵债房屋，按35号公告减免税费金额 八、以物抵债金额：扣除垫缴税费 九、拍卖土地房屋与权属变更无关税费由谁承担 案例70 十、以物抵债：欠物业费取暖费、水电费谁承担 案例71 第五章 以物抵债10个关键风险点 一、协议抵债、裁定抵债的住宅：不能设立居住权 二、核实抵债资产是否已经出租：避免影响抵债资产处置 三、核实抵债资产是否：欠税、工程款、被查封、抵质押 四、审核抵债的土地是否设置地役权：影响抵债资产处置 五、审核拟抵债的土地：是否闲置1年以上 六、审核拟抵债的动产：不能有留置权 七、购买价款超级优先权：优先银行以物抵债的动产 八、银行未控制质押物：动产抵债机会都没有了案例72 九、审核在建工程抵债：各项手续是否齐全 十、协议或裁定抵债金额：扣除各项费用、税金 第六章 确定以物抵债为清收不良最佳方案的依据 一、清收处置不良贷款四大难点和痛点 二、银行为什么：以物抵债，七大理由 三、填写证明借款企业、担保企业实力情况表 第一个渠道：18个方面查找借款担保企业、个人房屋 1.1、七个方面精准查到执行被执行人：房屋等财产 1.2、执行被执行人：共有财产四个方法 案例73：查找未成年子女名下房屋，收回个贷不良122万 案例74：查找未成年子女名下商用房，收回不良491万元 第二个渠道：七个方面查找借款企业和担保企业应收账款 2.1、执行应收账款：法律依据，四个动作 2.2、执行到期债权： 三个条件，四个规定 案例75：执行借款企业应收账款收回不良3000万元 案例77：冻结债权提异议，不执不解冻，不抵销 第三个渠道：查找被执行人到期债应收账款行使代位权 3.1、代位权须同时诉债务人和相对人 3.2、代位权无须取得债权生效法律文书为前提 案例78：代位权诉讼五个条件 案例79：查找应收账款证据，代位权收回不良355万 案例80：代位权之诉不以债权确认为前提 第四个渠道：查找执行借款个人和担保个人的保险单 4.1、可以执行：四大类 七种保险 4.2、大数据六种方法：查找保险单 案例82：执行人身保险单现金价值，收回不良贷款116万 案例84：执行商业保险，收回不良贷2354万 案例85：执行传统分红型保单价值，收回不良贷款190万 第五个渠道：通过法院查找被执行人财产，收回不良贷款 第六个渠道：查找价转让财产行使撤销权清收不良、抵债 6.1、行使撤销权情形：依据 6.2、行使撤销权：范围、费用和时间 6.3、债权人行使撤销权：四个条件 6.4、《民法典》的连环撤销禁区：被打破 6.5、银行应穿透式审查：低价或无偿转让财产 6.6、撤销权：诉讼主体 6.7、撤销权胜诉：可直接执行相对 案例87：查找低价转让财产证据，撤销权收回不良736万元 案例89：离婚将房赠子女更名，撤销收回不良30万元 第七章 处置抵债资产七个渠道方法38个问题及对策 第一节 互联网渠道加快处置抵债资产17个问题对策 一、银行利用网络平台：处置抵债资产 二、银行与四大网络平台合作：两大目的 三、网络平台：推介宣传营销抵债资产，委托拍卖抵债资产 四、网络平台处置抵债资产：坚持三项则 五、依法合规：宣传推介和拍卖抵债资产 六、开通网络：发布处置抵债资产信息 七、多网络平台合作：加大抵债资产推介和拍卖力度 八、及时充分披露信息：公开竞价 九、网拍抵债资产：竞价公告时间 十、修改录入错误、撤回处置资产 十一、交纳竞拍：保证金 十二、七类人员：不得参加竞买抵债资产 十三、竞价成功或竞价失败：条件和标准 十四、文件资料归档，支付竞买价款 十五、签署协议，办理相关手续 十六、因竞买人原因违约： 十七、不予退还保证金：四种情形 案例90：淘宝网拍卖债权，收回已核销损失贷款1266万元 第二节 招标拍卖抵债资产7个问题及对策 一、做好推介抵债资产：五项准备工作 二、召开拍卖抵债资产推介会：五项主要工作 三、拍卖机构投标：银行评审六项内容 四、签订委托拍卖抵债资产协议：明确七项要求 五、跟踪拍卖进展情况：做好六项管理工作 六、拍卖款项划转，办理相关手续：四项工作 七、流拍终止拍卖协议 案例91：招标拍卖抵债资产变现，收回不良贷款1472万元 第三节 利用现有客户资源处置抵债资产6个问题及对策 流动动作要点内容：略 案例92：利用现有客户资源，处置抵债资产收回660万元 第四节 E拍贷法拍贷加快处置抵债资产2个问题及对策 一、开展新的：贷款品种 二、买方信贷处置抵债资产 案例93：通过给竞买人贷款，处置抵债资产变现1780万元 第五节 优质贷款客户重组盘活抵债资产4个问题及对策 分析调研客户：是否需要银行的抵债资产，四个要点 案例94：利用现有贷款客户，盘活抵债资产1560万元 第六节 委托资产公司中介公司代理销售4个问题对策 第七节 打包出售抵债资产2个问题对策 一、批量转让抵债资产：14个操作流程 二、批量转让抵债资产：重点、优劣势 第八章 抵债资产出租与管理3个问题及对策 一、抵债资产出租：法律依据 二、抵债资产出租：满足三个条件 三、抵债资产出租：依法合规操作，四个流程 第九章 抵债资产管理5个问题及对策 一、法院裁定抵债物：在法院监督下，交接证件和实物 二、抵债资产管理部门：四项管理内容 三、抵债资产：台账管理四个要点 四、抵债资产：档案管理七个要点 五、抵债资产：实物和财产权利管理十个要点 第十章 处置抵债资产11个管理要求 一、处置抵债资产：四个原则 二、在规定时限内：处置抵债资产 三、处置抵债资产：以公开拍卖为主 3.1、财政部《规范国有金融机构资产转让》四种处置方式 四、处置抵债资产：中介机构管理要求 五、处置抵债资产前：需对抵债资产进行评估 六、确定拍卖抵债资产底价：五个原则 七、公开透明拍卖抵债资产：五个要点 八、财金〔2021〕102号对抵债资产：分期付款的规定 8.1、切合实际处置抵债资产：分期付款建议 九、公开拍卖抵债资产：七个操作流程 十、协议转让抵债资产：六个操作流程 十一、充分披露抵债资产：存在的瑕疵
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